当前中国内地房地产市场走势直接影响到投资、消费及经济快速增长。邻近岁末，如何评估2015年以来的房地产市场变化，2016年的趋势是什么?本文白鱼从政策、投资、价格的角度展开前瞻性分析。

2015年，中国内地新房市场整体转好显著，各线市场有所分化。在年内多项政策的推展下，刚性市场需求与提高性需求持续获释，房地产市场量价增长速度皆正处于2010年以来比较较高的水平。今年前10个月销售面积较上年同期下跌7.9%，成交价均价下跌9.4%。

此外，各线市场走势分化，金九月、银十月成交价中，一二线城市成交价仍显著好于去年，而三线城市基本回升与去年持平，且后期仍将正处于回升状态。不过，新房市场投资依然下滑，房企投资积极性显著上升，新开工面积大幅度下降。今年前10个月住宅新开工面积较上年同期下降14.7%，施工面积扰减0.8%，主因是三四线城市库存低企。

目前土地市场整体仍未挣脱下滑状态，但重点城市土地热度减，城市间分化较显著。大部分城市今年住宅类土地成交价面积不及去年同期，我们监测的40个重点城市中，多达9成年内总计住宅类用地成交价面积较上年同期经常出现下降。

土地成交价溢价率较高的城市主要为长三角和珠三角地区的一、二线城市，而大部分中西部和东北城市较低。今年房地产调控政策性刺激提高性需求入市，全国典型城市二手房市场成交量显著下降。

随着市场加剧，二手住宅价格企稳回落。今年9月有数大部分多达去年同期，其中深圳二手住宅成交价均价较上年同期下跌45%。

其他一线城市涨幅也多达一成。总体看，今年一、二手房价整体衰退，一线城市下降显著。

70个大中城市房价指数表明，全国一二手房价格皆在去年下半年跌落谷底，此后房市渐渐转好，房价降幅渐渐收窄，今年二季度起，一、二手房价开始转入稳定下跌地下通道，一线城市房价回落幅度和速度皆显著多达其他城市，城市间房价走势分化更为显著。未来发展2016年，我们有以下两个前瞻性的辨别：其一，新房市场量加价减，低库存压力将持续。根据国家统计局资料表明，2015年新房市场商品住宅土地成交价、新开工等供应性指标大幅度回升，预计2016年中国内地新建商品住宅市场追加供应量不会经常出现显著下降，总计销售层面，成交量预计不会较2015年有所增加。然而，考虑到当前地价仍在上升，尤其是一线城市和需求量较小的二线城市，2015年土地市场较热，新房产品高端化，2016年新建商品住宅价格有可能不存在结构性下跌的压力，中国内地新房住宅交易额有可能较2015年仍不会有所下降。

从中国内地新房住宅施工资料看，开建供应量持续上升，而销售规模增大。由此而造成的库存压力仍有加剧的有可能。但库存压力区域性显著，一线城市因土地供应量增加，新房将不会供应严重不足，尤其是性价比低的刚刚须要专案将更加匮乏。

部分二线城市以及大部分三线城市，新房住宅的消化周期较长，库存危机不会持续更长的时间。总体来看中国内地新房市场，去库存仍然是2016年的关键字。其二，二手房市场总体平稳，区域市场将经常出现分化。在持续的房地产提供支援性政策和信贷严格背景下，2015年二手房成交量超过了历史高位。

一线城市中除广州外，北京、上海、深圳交易完全缩减到，二线城市也经常出现快速增长，二手房市场占比有显著提高。2015年四季度，政府提供支援措施大部分环绕公积金，对市场影响不显著，在现有政策环境下，2016年将很难超过2015年市场需求的愈演愈烈量，预计成交价总量不会大位中回升。从区域上看，市场有可能呈现出分化趋势。一线城市因市场需求有所欠下，2016年下半年经常出现回升的可能性较为大，而处在一、二手市场地位交错节点的二线城市(天津、南京、成都、杭州、青岛、济南、苏州、无锡、沈阳、石家庄)二手房成交量持续增长的动力仍在。

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